Share

Home / Administratie / Piaţa imobiliară din Târgu-Mureş, în ascensiune

Piaţa imobiliară din Târgu-Mureş, în ascensiune

Daniela Miheţ, arhitectul şef al Primăriei Municipiului Târgu-Mureş, face în interviul următor o radiografie a dezvoltării imobiliare a „Oraşului trandafirilor” şi prezintă etapele pentru construcția de case, blocuri de locuinţe şi ansambluri rezidenţiale care presupun interacțiunea cu Direcția Arhitect Șef. Potrivit arhitectului Daniela Miheţ, în anul 2018 Consiliul Local Târgu-Mureş a aprobat 30 de documentaţii de urbanism, din care 6 documentaţii PUD pentru locuinţe individuale, 13 documentaţii PUZ pentru locuinţe colective sau ansambluri rezidenţiale cu dotări aferente şi 11 documentaţii PUZ pentru alte tipuri de investiţii.

Reporter: Dincolo de definițiile din actele normative, cum își poate lăsa amprenta arhitectul șef al Municipiului Târgu-Mureș asupra dezvoltării urbanistice a orașului, și ne gândim la o dezvoltare durabilă și sustenabilă?

Daniela Miheţ, arhitect şef al Primăriei Municipiului Târgu-Mureş: Misiunea arhitectului şef al unei localităţi, indiferent de dimensiunea localităţii, este una complexă şi implică asumarea unei responsabilităţi cu valenţe atât profesionale, cât şi juridice şi civice. Un bun arhitect şef trebuie să îşi cunoască şi să îşi iubească atât meseria, cât şi oraşul a cărui dezvoltare o coordonează.

Puţini cunosc faptul că în momentul în care un arhitect devine funcţionar public, dreptul de semnătură acordat de Ordinul Arhitecţilor din România este suspendat de drept. Astfel, asemenea unui dirijor al unei orchestre simfonice, arhitectul şef renunţă la rolul de „solist” şi şi-l asumă pe cel de coordonator, responsabil cu armonizarea dintre cerinţele legilor naţionale în domeniul dezvoltării urbane, a celor locale cuprinse în  strategiile şi documentaţiile de urbanism aprobate (PUG, PUZ, PUD), a soluţiilor arhitecturale şi urbanistice propuse de către colegii de breaslă, dar şi a nevoilor cetăţenilor şi ale investitorilor. Această muncă de armonizare este extrem de dificilă şi necesită pricepere, răbdare, înţelepciune, civism şi implicare. Rezultatul acestei munci se regăseşte implicit şi în nivelul de dezvoltare durabilă şi sustenabilă a unei localităţi, dezvoltare de care e responsabilă nu numai autoritatea publică locală ci şi întreaga societate civilă, pentru că de ea depinde creşterea calităţii vieţii locuitorilor săi şi viitorul urbei.

Rep.: Municipiul Târgu-Mureș are o istorie arhitecturală de câteva sute de ani, cu un climax în secolul XIX – începutul secolului XX. Din punct de vedere urbanistic, cum poate fi prezervată această moștenire arhitecturală și integra, în același timp, noile tendințe rezidențiale?

D.M.: Nu e un secret pentru nimeni faptul că în prezent obţinerea unei autorizaţii de construire în zona centrală protejată implică o procedură mai dificilă şi complexă decât pentru alte zone, cu proiecte realizate de specialişti atestaţi, realizarea de studii speciale – studiu istoric, studiu de parament etc. – şi obţinerea de avize suplimentare, de exemplu Ministerul Culturii. Aceste proceduri sunt stabilite de legislaţia în vigoare, iar încălcarea lor este de natură penală.

Experienţa altora ne-a arătat însă că o legislaţie prea restrictivă în domeniul construirii cât şi reducerea accesibilităţii în aceste zone istorice prin interzicerea traficului auto, poate duce la abandonarea clădirilor de patrimoniu de către proprietari sau investitori care ajung la concluzia că întreţinerea şi reabilitarea acestora nu merită cheltuiala şi bătaia de cap aferentă. În aceste cazuri autorităţile locale s-au ales cu clădiri valoroase abandonate în diferite stadii de degradare, cu centre istorice depopulate care au ajuns să fie focare insalubre şi zone nesigure pentru cetăţeni. O dezvoltare sustenabilă a unui centru istoric presupune nu numai conservarea patrimoniului construit valoros cât şi adaptarea acestuia la nevoile timpului, asemenea unui organism viu care, în ciuda agresivităţii factorilor interni şi externi, trăieşte şi se dezvoltă armonios.

Oraşul nostru are din fericire în prezent o zonă centrală cu valenţe multiple – centru istoric, cultural, economic, administrativ, educațional, social, financiar – care păstrează viu interesul investitorilor pentru valorificarea clădirilor de patrimoniu din acest areal. Provocarea noastră rămâne în continuare valorificarea acestei zone în contextul nevoilor comunitare actuale prin rezolvarea conflictelor generate de caracterul multifuncțional al zonei centrale, cu punerea în valoarea a monumentelor și ansamblurilor arhitectural – urbanistice şi creșterea atractivității acestei zone pentru turism, creșterea nivelului de trai pentru locuitorii din zonă, reorganizarea circulației  în vederea reducerii traficului motorizat şi a poluării. Aceasta a şi fost tema concursului de soluţii organizat recent sub titlul “My City Târgu-Mureş/ Marosvásárhely/ Neumarkt” şi care a fost adresat specialiştilor din domeniul arhitecturii, urbanismului şi peisagisticii, proiect care se doreşte a fi implementat în viitorul apropiat.

Rep.: Cum a arătat piața imobiliară din Municipiul Târgu-Mureș în ultimele șase luni ținând cont de solicitările de PUZ-uri/ PUD-uri, respectiv de autorizațiile de construire eliberate de Direcția Arhitect Șef? Care sunt zonele cele mai căutate de către dezvoltatorii imobiliari și care sunt facilitățile oferite de autoritatea publică locală pentru acești investitori/ constructori?

D.M.: Piaţa imobiliară din Târgu-Mureş cunoaşte în ultimii ani o puternică tendinţă crescătoare, reflectată de numărul mare de investiţii aflate în diverse stadii de derulare privind realizarea de locuinţe, atât în regim individual cât şi ansambluri rezidenţiale. În anul 2018 au fost aprobate până în prezent de Consiliul Local un număr de 30 de documentaţii de urbanism, din care 6 documentaţii PUD pentru locuinţe individuale, 13 documentaţii PUZ pentru locuinţe colective sau ansambluri rezidenţiale cu dotări aferente şi 11 documentaţii PUZ pentru alte tipuri de investiţii.

Zonele cele mai căutate de către dezvoltatorii imobiliari sunt Cartierul Unirii – pentru locuinţe individuale, cuplate, înşiruite şi colective cu regim mic şi mediu de înălţime (3-5 niveluri), zona Livezeni – în special pentru locuinţe colective cu regim mediu şi mare de înălţime (5-10 niveluri), zona Budiului pentru locuinţe individuale dar şi zona centrală şi Aleea Cornişă pentru locuinţe colective cu regim mic şi mediu de înălţime (3-5 niveluri), destinate vânzării sau închirierii pentru turişti sau studenţi. Aceste zone sunt foarte atractive pentru investitorii din piaţa imobiliară datorită amplasării favorabile în teritoriu, accesibilităţii lor şi a posibilităţii dezvoltării infrastructurilor necesare noilor investiţii.

Autoritatea locală, prin intermediul Direcţiei Arhitect Şef, oferă permanent sprijin şi consultanţă, atât investitorilor cât şi echipelor de elaborare a proiectelor de specialitate, în parcurgerea procedurilor de autorizare a investiţiilor, iar prin intermediul Administraţiei Domeniului Public şi a Direcţiei Tehnice coordonează realizarea eficientă a interconectării infrastructurilor noilor investiţii cu infrastructura rutieră şi edilitară a oraşului.

Rep.: Cum prefigurați că va arăta piața imobiliară târgumureșeană în 2019, având în vedere solicitările de PUZ/PUD, respectiv documentațiile depuse în scopul autorizării unor lucrări de construire?

D.M.:Ţinând cont de numărul mare de locuinţe pentru realizarea cărora s-au întocmit în ultimii ani documentaţii de urbanism de tip PUD/PUZ, s-au emis certificate de urbanism şi care sunt în prezent în procedură de obţinere a avizelor necesare obţinerii autorizaţiilor de construire, estimarea noastră este că în 2019, cel puţin la nivelul autorizaţiilor de construire emise, va fi o creştere substanţială faţă de anii precedenţi, fiind astfel continuat trendul crescător din ultimii ani.

Acest trend se regăseşte la nivelul autorizării tuturor investiţiilor pe raza municipiului nostru, nu numai pentru locuinţe, numărul total al autorizaţiilor de construire emise în acest an până la data de 10 decembrie fiind de 641, cu o valoare totală a investiţiilor autorizate de 147.256.810 lei, faţă de 510 autorizaţii de construire emise în anul 2016, cu o valoare totală a investiţiilor autorizate de 107.083.335 lei, ceea ce înseamnă o creştere de circa 25% a numărului autorizaţiilor emise şi de circa 40% a valorii investiţiilor autorizate anul acesta până în prezent faţă de 2016.

Rep.: Avem rugămintea să ne exemplificați, chiar traduceți în limbaj comun, care sunt etapele pentru construcția unei case/ bloc de locuințe/ ansamblu rezidențial care presupun interacțiunea cu Direcția Arhitect Șef?

D.M.: Primul pas este solicitarea de la Primărie a unui certificat de urbanism, care este actul de informare privind regimul juridic, economic şi tehnic pentru orice teren de pe teritoriul administrativ al localităţii. Prin acest act, proprietarul terenului poate afla în ce zonă este încadrat terenul conform documentaţiilor de urbanism aprobate de Consiliul Local, dacă este intravilan sau extravilan, dacă este sau nu construibil, dimensiunea minimă ca lotul să fie construibil, iar în cazul în care este construibil ce anume se poate construi pe el – funcţiuni permise şi interzise – de exemplu, locuinţe, spaţii comerciale, spaţii prestări servicii, clădiri industriale, depozite, clădiri administrative, construcţii şi amenajări sportive, de agrement, etc., regim maxim de înălţime – numărul maxim de niveluri, amplasarea clădirii pe teren – distanţe faţă stradă, de vecini stânga-dreapta-spate, aspectul exterior al clădirii propuse, circulaţii şi accese, POT maxim procentul de ocupare al terenului, respectiv cât la sută maxim din suprafaţa terenului o poate ocupa clădirea, CUT maxim – coeficientul de utilizare al terenului, respectiv suprafaţa desfăşurată a clădirii propuse raportată la suprafaţa terenului, etc. Prin certificatul de urbanism, în funcţie de scopul pentru care este solicitat, se comunică şi lista avizelor şi acordurilor necesare pentru obţinerea autorizaţiei de construire.

Dacă tipul de clădire care se doreşte a se construi nu se încadrează în regulile sus-menţionate, în funcţie de restricţiile impuse, beneficiarul poate solicita întocmirea unei documentaţii de urbanism de tip PUD/PUZ care să studieze posibilitatea eliminării sau modificării acestor restricţii în vederea obţinerii autorizaţiei de construire dorite, documentaţie ce se supune spre aprobare Consiliului Local. Există şi situaţii în care anumite restricţii nu pot fi modificate sau ridicate de către beneficiari privaţi, ci numai prin PUG elaborat de către autoritatea locală.

Dacă tipul de clădire care se doreşte a se construi se încadrează în regulile sus-menţionate, se poate emite direct autorizaţia de construire, după întocmirea proiectului de specialitate de către proiectanţii aleşi de beneficiar şi după obţinerea avizelor şi acordurilor solicitate în certificatul de urbanism sus-menţionat.

Procedurile de obţinere a autorizaţiei de construire nu sunt stabilite de către fiecare primărie în parte ci direct prin lege, inclusiv conţinutul cadru al documentaţiei tehnice pentru autorizarea lucrărilor de construcţii – anexa 1 la Legea 50/1991 republicată. Pe site-ul Primăriei, www.tirgumures.ro, sunt disponibile atât legile specifice, documentaţiile de urbanism aprobate cu regulamentele aferente, listele cu actele şi formularele necesare, listele cu certificatele de urbanism şi autorizaţiile de construire/ demolare emise, la secţiunea Informaţii publice, Servicii online sau Administraţia Locală/ Executiv/Direcţii şi servicii/ Direcţia Arhitect Şef. Tipurile de lucrări pentru care e necesară obţinerea autorizaţiei de construire se regăsesc în articolul 3 din Legea 50/1991 reactualizată, iar la articolul 11 din aceeaşi lege se pot afla lucrările care se pot executa fără autorizaţie de construire.

Recomandarea mea este ca parcurgerea acestor proceduri să se facă încă de la început cu sprijinul unui proiectant atestat, de preferat arhitect, care prin natura meseriei este obligat să-şi consilieze clientul, să cunoască legislaţia în vigoare şi toate cerinţele tehnice necesare pentru obţinerea autorizaţiei de construire în timp util şi cu costuri eficiente.

Rep.: Într-o lume din ce în ce mai digitalizată, cum considerați că se vor modifica condițiile și preferințele de locuire ale târgumureșenilor în special?

D.M.: Tendinţa generală, odată cu conştientizarea faptului că resursele naturale sunt epuizabile şi că vor deveni din ce în ce mai scumpe, este de construire de locuinţe eficiente din punct de vedere al necesarului suprafeţelor, realizate cu costuri optime, materiale durabile şi cu soluţii tehnologice care să permite reducerea cheltuielilor de întreţinere cât mai aproape de zero – conceptul de casă pasivă.

Preferinţele de locuire ale târgumureșenilor vor rămâne în continuare diversificate, atât din punct de vedere al tipului de locuire – individuală şi colectivă – în funcţie de vârstă şi statut social, cât şi pentru locuinţe noi sau modernizarea locuinţelor existente. Acestea din urmă au avantajul infrastructurilor existente şi a unor reguli de construire deja adaptate funcţiunii de locuire la nivelul documentaţiilor de urbanism aprobate, fapt ce permite obţinerea unei autorizaţii de construire într-un termen mult mai scurt şi cu cheltuieli mai reduse.

A consemnat Ligia VORO

 

 

Share

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

DISCLAIMER
Atentie! Postati pe propria raspundere! Inainte de a posta, cititi aici regulamentul: Termeni legali si Conditii

Regurile de preluare a articolelor

Acest articol este proprietatea Cotidianului Zi de Zi și este protejat de legea drepturilor de autor. Orice preluare a conținutului se poate face doar în limita a 500 de semne, cu citarea sursei și cu link către pagina acestui articol.

De asemenea, verificati

Lista aplicanților acceptați de principiu după închiderea Start-Up Nation 2018

Ministerul pentru Mediul de Afaceri, Comerţ şi Antreprenoriat a finalizat analiza înscrierilor planurilor de afaceri …

Share
Share